De todas las partidas de abrir un local, esta es la que más varía de un caso a otro. Entre resolver el expediente con una memoria técnica y tener que encargar un proyecto completo firmado por arquitecto hay una diferencia de coste y de plazo que conviene conocer antes de firmar el arrendamiento.
Lo que decide una cosa u otra no es el capricho del funcionario. Son dos normas concretas y un anexo municipal. Vamos por partes.
- ¿Qué es exactamente el proyecto técnico de actividad?
- ¿Cuándo te lo van a exigir?
- ¿Proyecto técnico o memoria técnica?
- ¿Y si la actividad no requiere obra?
- ¿Quién puede firmar el proyecto?
- ¿Qué responsabilidad asume el técnico que firma?
- ¿Qué cambia si el local está en el Casco Histórico?
- Cómo trabajamos esto en Palencia Asesores
- Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente el proyecto técnico de actividad?
Es el documento que describe la actividad que vas a desarrollar, las instalaciones que vas a montar y las medidas que garantizan que todo eso cumple la normativa de seguridad, accesibilidad y protección ambiental. Lo redacta y lo firma un técnico titulado, y es lo que el Ayuntamiento revisa para decidir si te deja abrir.
No confundir con el proyecto de obra. Son documentos distintos, aunque a veces vayan juntos y los redacte el mismo técnico. El de obra habla del continente. El de actividad habla de lo que vas a hacer dentro.
¿Cuándo te lo van a exigir?
Hay dos puertas de entrada, y basta con cruzar una para que te lo pidan.
Por la obra que necesitas
La referencia es el artículo 2.2 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Exige proyecto en estos casos:
- Obras de edificación de nueva construcción, salvo las de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
- Intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tal las que produzcan variación esencial de la composición exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural.
- Las que tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
- Intervención total en edificios catalogados o protegidos, y las parciales que afecten a los elementos protegidos.
Ese último punto es el que más afecta en Toledo, y lo desarrollamos más abajo.
Este artículo funciona además como interruptor de todo el régimen. Tanto la Ley 12/2012 estatal como la Ley 1/2013 de Castilla-La Mancha dicen que no cabe exigir licencia para obras de acondicionamiento cuando no requieran proyecto conforme a ese artículo 2.2. Es decir: si tu obra no necesita proyecto, te ahorras la licencia de obra y vas por declaración responsable.
Por la actividad que vas a ejercer
El texto refundido de la ley urbanística de la región, el Decreto Legislativo 1/2023, pide en su artículo 158.2 acompañar a la declaración responsable o la comunicación previa un proyecto suscrito por técnico competente «cuando fuere preceptivo según la normativa sectorial aplicable», más la justificación técnica de que se cumple la normativa vigente y la ordenación urbanística.
La normativa sectorial cambia según el ramo: instalaciones eléctricas, instalaciones térmicas, seguridad contra incendios, manipulación de alimentos, veterinaria, gases. No hay una lista única que valga para todos los negocios.
En Toledo se suma un tercer filtro. La Instrucción municipal sobre control de aperturas mantiene un anexo que reparte las actividades entre calificadas y no calificadas según umbrales de superficie y de potencia instalada, y reserva el proyecto técnico de actividad para las primeras. Sobre por qué ese anexo sigue usando una terminología que la ley autonómica ya no emplea, lo contamos en actividad inocua o clasificada.
¿Proyecto técnico o memoria técnica?
Esta es la tabla que resuelve la duda en la mayoría de los casos:
| Memoria técnica | Proyecto técnico de actividad | |
|---|---|---|
| Cuándo se admite | La obra no precisa proyecto y la actividad no está entre las calificadas del anexo municipal | Actividad calificada, con obra o sin ella |
| Qué contiene | Descripción de obra y actividad, condiciones de seguridad y medidas contraincendios, salubridad, superficie total y por dependencias, cálculo de aforo cuando aplica la Ley 7/2011, cumplimiento del Código de Accesibilidad en locales de más de 50 m² con plano acotado, y cumplimiento de la ordenanza reguladora de la contaminación ambiental si hay climatización al exterior | Todo lo de la memoria más documentación gráfica completa, repercusión sobre la sanidad ambiental, sistemas correctores con su grado de eficacia, justificación de la normativa sectorial, y emisiones de humos, gases, polvo, ruidos, vibraciones y vertidos |
| Ejemplares en Toledo | Según el trámite | 3 ejemplares, al menos 1 en soporte informático |
| Extra en hostelería y ocio | No aplica | Proyecto de insonorización si el local está sujeto a la Ley 7/2011 |
Si tu negocio es un bar, una cafetería o cualquier establecimiento del catálogo de la Ley 7/2011, cuenta con el proyecto de insonorización. Es la partida que más se olvida al hacer números, y no es menor.
¿Y si la actividad no requiere obra?
Hay una vía intermedia que mucha gente desconoce. Cuando la actividad es de las calificadas pero no necesitas hacer ninguna obra, la Instrucción municipal admite sustituir el proyecto por una certificación técnica expedida por técnico competente, con memoria descriptiva, relación de instalaciones y aparatos, y plano con la distribución y el aforo.
Merece la pena preguntar por esta opción antes de encargar un proyecto completo. En locales que ya venían funcionando con una actividad similar, a veces es suficiente.
¿Quién puede firmar el proyecto?
Aquí no vale cualquier técnico. La Ley 12/2012 remite en su artículo 4.3 a los técnicos competentes conforme a la normativa vigente, y esa normativa es el artículo 10.2.a) de la Ley de Ordenación de la Edificación, que liga la titulación al uso del edificio:
| Grupo de uso | Titulación habilitante |
|---|---|
| Administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural | Arquitecto |
| Aeronáutico, agropecuario, energía, hidráulica, minero, telecomunicaciones, transporte, forestal, industrial, naval, saneamiento e higiene | Ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto, según las competencias de cada profesión |
| El resto de usos, donde entra el comercial y buena parte del terciario | Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según especialidades y competencias |
En la práctica, para un local comercial normal suele valer un ingeniero técnico industrial. Para un uso sanitario, docente o cultural hace falta arquitecto. Y si hay dudas sobre el encaje, más vale resolverlas antes del encargo que después, porque un proyecto firmado por quien no tenía competencia para hacerlo no sirve y hay que pagarlo dos veces.
Un apunte sobre el visado colegial: el artículo 158.2.b) del texto refundido lo exige «cuando fuere preceptivo según la normativa sectorial aplicable». No es automático ni universal. Depende del tipo de proyecto, así que conviene verificarlo caso por caso con el colegio profesional que corresponda en lugar de darlo por hecho.
¿Qué responsabilidad asume el técnico que firma?
Bastante más de la que la gente imagina, y esto es una garantía para ti.
El artículo 171 del texto refundido lo dice así: el profesional autor de la documentación técnica en que se fundamente la solicitud de licencia responde, a los efectos que procedan legalmente, de la exactitud y veracidad de los datos de carácter técnico consignados en ella.
Traducido: si el proyecto afirma que el aforo es de 140 personas y en realidad son 180, el problema no es solo tuyo.
¿Qué cambia si el local está en el Casco Histórico?
Cambia lo suficiente como para replantear los números de una apertura.
Un edificio catalogado o protegido dispara la exigencia de proyecto por la vía de la Ley de Ordenación de la Edificación, tanto en intervención total como en las parciales que toquen elementos protegidos. Y la Ley 7/2011 añade que los edificios de valor cultural cuya arquitectura impida cumplir las condiciones técnicas generales pasan a régimen de licencia, con independencia del aforo que tengan.
Súmale que Toledo tiene ordenanza específica sobre rehabilitación de locales en el Casco Histórico y otra sobre publicidad y rotulación en esa zona. Un rótulo o un toldo que en un polígono no daría ningún problema, ahí puede frenarte el expediente.
Nuestra recomendación cuando alguien nos consulta por un local en la zona monumental es siempre la misma: consultar antes de firmar nada. La diferencia de coste entre abrir en el Casco y abrir fuera no está en la renta, está en el proyecto.
Cómo trabajamos esto en Palencia Asesores
El proyecto lo firma siempre un técnico titulado con competencia para ello. Eso lo marca la ley y no admite atajos.
Nuestro trabajo es lo de alrededor, que es donde se pierden las semanas: determinar qué documento te van a exigir realmente antes de que encargues nada, revisar que cubra lo que el Ayuntamiento va a mirar, montar el expediente completo, presentarlo ante el Ayuntamiento de Toledo y hacer el seguimiento hasta que tengas el título habilitante.
La mayoría de los retrasos que vemos no vienen de proyectos malos. Vienen de expedientes incompletos que provocan un requerimiento, y cada requerimiento son semanas con el local pagado y cerrado.
Si estás en fase de decidir local, este es buen momento para consultarlo. Si además vas a montar la sociedad, lo encadenamos con la constitución de la empresa para que los plazos no se pisen.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un proyecto técnico de actividad?
Depende del tipo de actividad, de la superficie del local, de si hace falta proyecto de insonorización y de la titulación que deba firmarlo. El presupuesto lo fija el técnico que lo redacta. Lo que sí podemos decirte de antemano es qué documento necesitas, que es lo que determina el rango de precio, y evitar que encargues un proyecto completo cuando bastaba una memoria.
¿Puedo abrir mientras se tramita?
Depende del régimen. Si vas por declaración responsable o comunicación previa, puedes desarrollar la actividad transcurridos quince días desde la presentación, aunque el Ayuntamiento conserva veinte días hábiles para denegar o suspender. Si tu caso exige licencia, hay que esperar a obtenerla.
¿Vale el proyecto del anterior inquilino del local?
Casi nunca tal cual. Sirve como punto de partida y ahorra trabajo de levantamiento, pero el técnico tiene que actualizarlo a tu actividad, a la normativa vigente y a las reformas que hayas hecho. Si la actividad que vas a ejercer es distinta de la que figuraba, el proyecto hay que rehacerlo.
¿Necesito proyecto para cambiar solo el titular del local?
No, si no modificas ni el local ni la actividad. El cambio de titularidad tiene su propio trámite de comunicación previa y, además, no está sujeto a la tasa municipal de apertura cuando no hay modificación del local ni de la actividad.
¿Qué diferencia hay entre proyecto de obra y proyecto de actividad?
El de obra describe la intervención constructiva: estructura, distribución, instalaciones del inmueble. El de actividad describe lo que vas a hacer dentro y cómo cumples las condiciones de seguridad, accesibilidad y protección ambiental. Puedes necesitar solo uno, los dos, o ninguno.
¿Te ayudamos con tu fiscalidad?
En Palencia Asesores acompañamos a autónomos, pymes y profesionales con asesoría fiscal, laboral y mercantil.