Resumen rápido: En una herencia la plusvalía municipal la paga el heredero, no la persona fallecida ni sus deudas. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, ampliable hasta un año si se solicita. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % de la cuota cuando hereda el cónyuge, un hijo o un ascendiente.
La plusvalía municipal es el segundo impuesto que aparece al heredar un piso o un terreno, junto al de sucesiones. Se paga al ayuntamiento, no a Hacienda ni a la comunidad autónoma, y tiene sus propios plazos, su propio cálculo y sus propias bonificaciones. Aquí está todo lo que cambia cuando la transmisión viene de una herencia.
Qué grava y quién la paga cuando se hereda
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana grava el aumento de valor del suelo urbano que se pone de manifiesto al transmitirlo. No grava la construcción: solo el terreno.
En las transmisiones a título lucrativo, que es el caso de las herencias, el sujeto pasivo es quien adquiere el terreno, es decir, el heredero o legatario. Es la diferencia clave con una compraventa, donde paga el vendedor.
Si la vivienda heredada está en el mundo rural y el suelo no es urbano, no hay impuesto. Y si se heredan solo saldos bancarios, acciones o un vehículo, tampoco: la plusvalía municipal solo aparece cuando en la herencia hay inmuebles urbanos.
Plazo: seis meses ampliables a un año
Este es el punto donde más gente llega tarde. El plazo para declarar la plusvalía municipal en una herencia es de seis meses desde el fallecimiento, y se puede prorrogar hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.
| Tipo de transmisión | Plazo |
|---|---|
| Entre vivos (compraventa, donación) | 30 días hábiles |
| Por causa de muerte (herencia) | 6 meses, prorrogables hasta un año a solicitud |
Ojo con dos detalles prácticos:
- La prórroga hay que pedirla, no se concede sola.
- El plazo del impuesto de sucesiones corre en paralelo, también seis meses. Son dos trámites distintos ante dos administraciones distintas y conviene organizarlos a la vez.
Cada ayuntamiento decide en su ordenanza si el impuesto se gestiona por declaración (el ayuntamiento liquida y te notifica) o por autoliquidación (calculas e ingresas tú). Hay que comprobarlo en el municipio donde esté el inmueble.
Los dos métodos de cálculo, y por qué conviene comparar
Desde la reforma de 2021 existen dos formas de calcular la base imponible y el contribuyente puede acogerse a la que le resulte más favorable.
Método objetivo. Se multiplica el valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión por el coeficiente que corresponda al periodo de generación, contado en años completos y con un máximo de 20 años. Estos son los coeficientes máximos que fija la ley; cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza sin poder superarlos:
| Años | Coeficiente máximo | Años | Coeficiente máximo |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 10 | 0,12 |
| 1 | 0,15 | 11 | 0,10 |
| 2 | 0,14 | 12 | 0,09 |
| 3 | 0,14 | 13 | 0,09 |
| 4 | 0,16 | 14 | 0,09 |
| 5 | 0,18 | 15 | 0,09 |
| 6 | 0,19 | 16 | 0,10 |
| 7 | 0,20 | 17 | 0,13 |
| 8 | 0,19 | 18 | 0,17 |
| 9 | 0,15 | 19 | 0,23 |
| 20 o más | 0,40 |
Estos máximos se actualizan por norma con rango de ley y han cambiado varias veces en los últimos años, así que conviene comprobar la tabla vigente y la ordenanza municipal antes de calcular.
Método real. Si el incremento de valor realmente obtenido es inferior al que sale por el método objetivo, se toma como base ese incremento real. Se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del terreno, tomando en cada caso el mayor entre el que conste en el título y el comprobado por la Administración. En una herencia, el valor a comparar es el declarado en el impuesto de sucesiones. Cuando el inmueble tiene suelo y construcción, se aplica la proporción que el valor catastral del suelo represente sobre el catastral total.
Sobre la base se aplica el tipo de gravamen que fije el ayuntamiento, que no puede superar el 30 %.
Cuándo no se paga nada
Si se constata que no ha habido incremento de valor entre la adquisición anterior y la transmisión actual, la operación no está sujeta al impuesto. Para acreditarlo hay que declarar la transmisión igualmente y aportar los títulos que documenten ambos momentos.
Es un supuesto más frecuente de lo que parece en viviendas heredadas que se compraron en máximos y cuyo valor declarado en la herencia es menor. No se pierde por no reclamarlo: se pierde por no declararlo.
La bonificación de hasta el 95 % para familiares directos
Las ordenanzas fiscales pueden regular una bonificación de hasta el 95 % de la cuota íntegra en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes y adoptados, cónyuges y ascendientes y adoptantes.
Tres advertencias antes de darla por hecha:
- Es potestativa: el ayuntamiento puede tenerla o no, y fijar el porcentaje que quiera hasta ese máximo.
- Suele estar condicionada en la ordenanza, por ejemplo a que el inmueble fuera la vivienda habitual del fallecido o a que el heredero la mantenga unos años.
- Casi siempre hay que solicitarla dentro del plazo de declaración. Si se pide después, se pierde.
Por eso, antes de presentar nada, merece la pena leer la ordenanza fiscal del ayuntamiento concreto donde está el inmueble.
Cómo encaja con el resto de la herencia
En una herencia con vivienda, el orden de trabajo suele ser este:
- Certificado de defunción y de últimas voluntades.
- Testamento o declaración de herederos si no lo hay.
- Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia.
- Modelo 650 del impuesto de sucesiones ante la comunidad autónoma.
- Plusvalía municipal ante el ayuntamiento.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y cambio de titularidad catastral.
Los pasos 4 y 5 comparten plazo de seis meses, así que en la práctica se preparan juntos. Si además la vivienda se vende después, entra en juego la ganancia patrimonial en el IRPF, que es un impuesto distinto y estatal. Y si quieres ver el concepto general del tributo al margen de las herencias, lo tienes en la guía de la plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
El heredero o legatario que adquiere el inmueble. En las herencias el impuesto lo soporta quien recibe, no quien transmite.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía municipal por herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, ampliables hasta un año si el sujeto pasivo lo solicita al ayuntamiento.
¿Se paga plusvalía municipal si la casa vale menos que cuando se compró?
No. Si se acredita que no ha habido incremento de valor comparando los valores de adquisición y transmisión, la operación no está sujeta. Aun así hay que declararla y aportar los títulos.
¿Se puede elegir el método de cálculo?
Sí. Si el incremento real es inferior al que resulta del método objetivo, se toma como base el incremento real.
¿La bonificación del 95 % se aplica sola?
No. Depende de que el ayuntamiento la tenga en su ordenanza y normalmente hay que solicitarla dentro del plazo de declaración.
¿Es lo mismo la plusvalía municipal que el impuesto de sucesiones?
No. La plusvalía se paga al ayuntamiento por el suelo urbano transmitido y el impuesto de sucesiones a la comunidad autónoma por todo lo que se hereda.
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