Resumen rápido: Si alquilas un piso, en la renta declaras los ingresos del alquiler menos los gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, intereses de la hipoteca, reparaciones, suministros que pagues tú y la amortización del 3% del valor de la construcción, entre otros. Sobre el resultado positivo se aplica además la reducción por alquiler de vivienda, del 50% al 90% según el contrato.
Muchos propietarios pagan más de lo que deben porque no deducen la amortización, olvidan gastos pequeños que suman o no saben que las reparaciones que no caben en un año pueden aplicarse en los siguientes. Esta es la lista completa de gastos deducibles de un piso alquilado y cómo aplicarlos bien.
- Cómo tributa el alquiler de una vivienda
- Gastos deducibles alquiler: lista completa
- Gastos de reparación, intereses y el límite de los ingresos
- La amortización del inmueble: el gasto que más se olvida
- La reducción por alquiler de vivienda
- Gastos de comunidad, seguros y otros casos
- Cómo declarar los gastos en la declaración de la renta
- Qué no puedes deducir y errores frecuentes
- Preguntas frecuentes
Cómo tributa el alquiler de una vivienda
El alquiler de un inmueble genera un rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. Se calcula así: ingresos íntegros del alquiler menos gastos deducibles es igual al rendimiento neto. Si es positivo y el inmueble es la vivienda habitual del inquilino, se aplica la reducción por alquiler de vivienda. El resultado se suma a tu base general y tributa según tu tipo marginal.
Los gastos solo se pueden deducir por el periodo en que el inmueble ha estado alquilado. Si ha estado vacío parte del año, esa parte genera una imputación de rentas y no permite deducir gastos.
Gastos deducibles alquiler: lista completa
| Gasto | ¿Deducible? |
|---|---|
| IBI y tasa de basuras | Sí |
| Cuotas de la comunidad de propietarios | Sí |
| Seguros del inmueble: hogar, responsabilidad civil, impago | Sí |
| Intereses de la hipoteca y gastos de financiación | Sí, con el límite conjunto con reparaciones |
| Reparación y conservación | Sí, con el límite conjunto con intereses |
| Suministros que pagas tú (luz, agua, gas, internet) | Sí |
| Gastos de formalización del contrato y honorarios de la agencia | Sí |
| Honorarios de abogado, gestoría o asesoría relacionados con el alquiler | Sí |
| Saldos de dudoso cobro (impagos) | Sí, si se cumplen los requisitos |
| Amortización del inmueble (3%) y del mobiliario | Sí |
| Mejoras y ampliaciones | No como gasto del año; se amortizan |
| Cuota de amortización del capital de la hipoteca | No |
Gastos de reparación, intereses y el límite de los ingresos
Los intereses de la financiación y los gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble en el año. Lo que exceda no se pierde: se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite.
Es importante distinguir reparación de mejora. Pintar, arreglar una caldera, sustituir un electrodoméstico averiado o reparar el tejado son reparaciones. Ampliar el piso, cambiar toda la cocina por una de más calidad o instalar un ascensor nuevo son mejoras: no se deducen de golpe, sino que aumentan el valor del inmueble y se amortizan.
La amortización del inmueble: el gasto que más se olvida
La amortización es el gasto que más dinero ahorra y el que más propietarios olvidan. Puedes deducir cada año el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición (precio más gastos e impuestos de la compra) o el valor catastral, siempre sin incluir el valor del suelo.
Ejemplo: compraste un piso por 150.000 euros más 15.000 de gastos e impuestos. Según el recibo del IBI, el 60% del valor catastral corresponde a la construcción. La base amortizable es 165.000 por 60%, es decir, 99.000 euros, y la amortización anual es de 2.970 euros. Si el piso es heredado, se toma el valor declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos.
El mobiliario y los electrodomésticos se amortizan aparte, normalmente al 10% anual. Y ten en cuenta que la amortización deducida reduce el valor de adquisición cuando vendas el piso, lo que aumenta la ganancia patrimonial de la venta.
La reducción por alquiler de vivienda
Después de restar los gastos, si el rendimiento neto es positivo y el piso es la vivienda habitual del inquilino, se aplica una reducción:
| Situación | Reducción |
|---|---|
| Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, caso general | 50% |
| Obras de rehabilitación en los dos años anteriores | 60% |
| Primer alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada, o vivienda asequible | 70% |
| Nuevo contrato en zona tensionada con rebaja de al menos el 5% de la renta | 90% |
| Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 | 60% |
No se aplica a alquileres turísticos, de temporada ni de locales. Tampoco si los gastos que declaras hacen el rendimiento negativo: en ese caso no hay nada que reducir.
Gastos de comunidad, seguros y otros casos
Los gastos de comunidad ordinarios son deducibles, igual que los honorarios del administrador de fincas que se pagan dentro de la cuota. Las derramas para reformas o nuevas instalaciones que mejoran el edificio, en cambio, se tratan como mejora y se amortizan.
Los seguros del inmueble (hogar, responsabilidad civil, impago de alquiler) son deducibles. El seguro de vida vinculado a la hipoteca no lo es, porque no es un gasto del inmueble.
Si alquilas por habitaciones o una parte de la vivienda, los gastos se deducen en proporción a la parte y al tiempo arrendados. Si alquilas una plaza de garaje junto con el piso, forma parte del mismo arrendamiento; si la alquilas por separado, es otro inmueble con sus propios gastos y sin reducción por vivienda.
Cómo declarar los gastos en la declaración de la renta
En la declaración de la renta, cada inmueble arrendado se declara por separado en el apartado de capital inmobiliario de Renta Web: referencia catastral, porcentaje de propiedad, días arrendados, NIF del inquilino, ingresos y cada tipo de gasto. La Agencia Tributaria cruza estos datos con la información de los inquilinos y de las fianzas.
Guarda toda la documentación: contrato de arrendamiento, recibos de pago del alquiler, facturas, recibos del IBI y de la comunidad, escritura de compra y cuadro de amortización del préstamo. Hacienda puede pedir los documentos que justifiquen cada deducción durante cuatro años.
Qué no puedes deducir y errores frecuentes
- La parte de la cuota de la hipoteca que amortiza capital: solo se deducen los intereses.
- Mejoras declaradas como reparaciones.
- Gastos de los meses en que el piso estuvo vacío.
- Olvidar la amortización o calcularla sobre el valor total incluyendo el suelo.
- No guardar facturas: Hacienda puede pedirlas.
Si alquilas un local u oficina a una empresa, además tendrás IVA y la retención del 19% que el inquilino declara con el modelo 115. En nuestra asesoría fiscal inmobiliaria, un asesor revisa la gestión de tus inmuebles y todos tus gastos, calculamos la amortización correcta y aplicamos la reducción que te corresponde.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo deducir de un piso en alquiler?
IBI, tasa de basuras, comunidad, seguros, intereses de la hipoteca, reparaciones, suministros que pagues tú, gastos de formalización y agencia, honorarios de gestoría, impagos que cumplan los requisitos y la amortización del inmueble y del mobiliario.
¿Cómo se calcula la amortización de un piso alquilado?
Un 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
¿Se puede deducir la cuota entera de la hipoteca?
No, solo los intereses y los gastos de financiación. La parte de capital no es deducible.
¿Qué pasa si las reparaciones superan los ingresos del alquiler?
Intereses y reparaciones, sumados, no pueden superar los ingresos del año. El exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
¿Cambiar la cocina es reparación o mejora?
Depende. Sustituir un elemento averiado por otro similar es reparación; renovar por completo con mayor calidad es mejora y se amortiza.
¿Qué reducción tiene el alquiler de vivienda?
Del 50% en el caso general para contratos desde mayo de 2023, hasta el 60%, 70% o 90% en supuestos concretos. Los contratos anteriores mantienen el 60%.
¿Tienes pisos en alquiler?
Revisamos tus gastos deducibles, calculamos la amortización y aplicamos la reducción que te corresponde.
